Abstandsflächen nach BayBO und deren Ermittlung wurden in der BayBO 2021 noch einmal geändert. Die Tiefe einer Abstandsfläche wird anhand der Wandhöhe ermittelt und beträgt normalerweise eine Wandhöhe (1 H), oder mindestens 3 Meter. In manchen Fällen darf davon jedoch auch abgewichen werden.
Abstandsflächen BayBO: Das 16-m-Privileg nach Art. 6 (5a)
1Abweichend von Abs. 5 Satz 1 beträgt die Abstandsfläche in Gemeinden mit mehr als 250.000 Einwohnern außerhalb von Gewerbe-, Kern- und Industriegebieten sowie festgesetzten urbanen Gebieten 1 H, mindestens jedoch 3 m. 2Vor bis zu zwei Außenwänden von nicht mehr als 16 m Länge genügen in diesen Fällen 0,5 H, mindestens jedoch 3 m, wenn das Gebäude an mindestens zwei Außenwänden Satz 1 beachtet. 3Abweichend von Abs. 4 Satz 3 wird die Höhe von Dächern mit einer Neigung von mehr als 45 Grad zu einem Drittel, mit einer Neigung von mehr als 70 Grad voll der Wandhöhe hinzugerechnet. 4Die Höhe der Giebelflächen im Bereich des Dachs wird abweichend von Satz 3 und von Abs. 4 Satz 3 bei Dachneigung von mehr als 70 Grad voll, im Übrigen zu einem Drittel angerechnet.
Autorenhinweis zu Art. 6 Abs. 5a, Satz 2
Abstandsflächen vor durchlaufender Wand bzw. vor versetzter Wand in Gemeinden mit mehr als 250.000 Einwohnern (Quelle: Bayerische Bauordnung im Bild, 2022)
Es gilt ein 16-m-Privileg für zwei Außenwände eines Gebäudes. Die Lage der Wände, welche privilegiert werden sollen, ist planerisch frei wählbar. Der Mindestabstand von 3,0 m ist einzuhalten.
Vor einer durchlaufenden längeren Wand kann das Privileg auf einer Teilwandlänge von bis zu 16 m genutzt werden.
Bei gegliederten Außenwänden können die Wände bzw. Wandteile addiert werden, welche die vorgesehene Mindesttiefe unterschreiten. Dass das 16-m-Privileg auch bei Teilwandlängen gilt, ergibt sich aus dem Sinn und Zweck der Vorschrift. Der Große Senat des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs hat für gegliederte Außenwände ausdrücklich anerkannt, dass man beim 16-m-Privileg die Wände bzw. Wandteile addieren kann, welche die vorgesehene Mindesttiefe von 1 H Abstandsfläche unterschreiten (Beschluss vom 21. April 1986, abgedruckt in den Bayerischen Verwaltungsblättern 1986, S. 397). Hintergrund ist, dass das 16-m-Privileg der optimalen Ausnutzung der Baufläche dienen soll. Über die 16 m hinaus ist dann das Abstandsflächenrecht ohne Privilegierung zu beachten.
BayBO verstehen leicht gemacht
Weiterführende Erläuterungen zu Abstandsflächen nach BayBO finden Sie in der vollständig überarbeiteten 3. Auflage des Buches „Bayerische Bauordnung im Bild“.
Zeichnungen, Hinweise, Tabellen und Übersichten visualisieren die komplexen Formulierungen des Gesetzestexts und machen ihn so leichter verständlich. Alle Neuerungen werden hervorgehoben und erleichtern so das Arbeiten in der Übergangsphase.